Konut Danışmanlığı Hakkında Ne Biliyoruz? Hüseyin Cem Zağlı - Siyomer Gayrimenkul

Konut danışmanlığı Türkiye'de ne kadar yaygın?

Çok yaygın olmasına rağmen oluşturulan tekel (İnşaat firmalarının kendi yönetim birimleri) yönünden ve ayrıca işletme bütçelerinin doğru hazırlanmaması, aidatların yüksek, demirbaş avanslarının ise gelişi güzel kat maliklerinden toplanmasından dolayı sektöre olan güven, maalesef yitirilmiş durumda. Zorunlu olarak, bir şekilde profesyonel apartman ve site yönetim şirketi seçecek olan kat malikleri kurulu/yönetici ise fiyat politikasından kaynaklı en düşük fiyat veren firmayı seçerek yanlış yapmakta ve bu durumu daha da içinden çıkılmaz bir hale getirmekte.

Danışmanlık sonrası takip ve analiziniz nasıl oluyor? Sonuçları nasıl yorumluyorsunuz?

Öncelikle bir önceki yönetimin hataları ve ayrıca borç alacak durum tespiti yapıyoruz. Yönetim kurulu/Yöneticiye 50 sayfalık bir rapor hazırlıyor, Kat maliklerini bilgilendiriyoruz.

Doğru bir işletme bütçesi, aidat avansı, demirbaş avansı belirliyor ve toplanması gereken rakamları kat malikleri ve kiracı komşularımıza tebliğ ediyoruz. Yapılması gereken tüm işleri Yönetim Kurulu/Yönetici ile istişare ederek karar alıyor, teklifler toplayarak iş takibi ve uygulamaları yapıyoruz.

Danışmanlık firmaları kat malikleri kurulunun neden ilk önceliği olmalıdır?

İşletme bütçesi hazırlanırken proje doğru etüt edilmez ise doğru aidat bulunamaz. Tüm giderleri belirliyor, aidat ve demirbaş avansı ile ödenecek kalemler farklı olduğundan (Örn 1: Bina iç aydınlatma ampulü aidat ile cihaz ise demirbaş avansı ile ödenir. Örn 2: Asansör bakımı aidat ile asansör yedek parçalar ise demirbaş avansı ile ödenir) Bu vermiş olduğum örnekler gibi ödemeler yapılmaz ise kiracı - kat maliki haksızlıkları ortaya çıkar, bütçe yetmez, aidatlar toplandıkça tombala çeker gibi gelen aidattan her şey karşılanırsa hesaplar karışır, hesap vermek zorlaşır. Bu yüzden işinde prensiplerine bağlı çalışan, iyi organize eden, koordine edebilen, dürüst, daire cari hesaplarını şeffaf bir şeklide, web tabanlı bir program ile kat malik ve kiracılara açabilen, kat mülkiyeti kanununu bilerek uygulayan, medeni kanun, borçlar kanunu vb. kanun ve yönetmeliklere uygun çalışan bir profesyonel şirket ile çalışmak, kat malikleri kurulu/Yöneticilerin ilk önceliği olmalıdır.


Ekibinizin uzmanlıklarından bahsedebilir misiniz?

Öncelikle firma sahibi olarak benim toplu yapı ve site yöneticiliği sertifikam bulunmakta ve ayrıca Kat mülkiyeti Kanunu, Yönetim planı hazırlanması, Emlak yönetimi hususlarında, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlığına bağlı olarak bilirkişilik görevi üstlenmiş bulunmaktayım. Şirketimiz, Toplu yapı ve site yöneticiliği sertifikası almış idari personel, Kat mülkiyetine vakıf, icra takibi ve kat maliki ile inşaat firması arasındaki husumetlere çözüm bulabilen bir Hukuk bürosu, personel işleri SGK ve VERGİ alanında uzman bir mali müşavir, teknik olarak elektrik, su tesisatı, doğalgaz arıza ve bakımları için yetki belgeli ustalarımız dahil 64 kişi ve çözüm ortaklarımız ile hizmet vermektedir.

KOBİ'ler için özellikle yaptığınız çalışmalardan bahsedebilir misiniz?

Şirketimiz inşaat firmalarına yapım aşamasından proje teslimine kadar danışmanlık hizmeti ve ayrıca teslim aşamasından sonra inşaat firmasının çözüm ortakları ile kat malikleri arasında köprü hizmeti vermektedir.  Örn: Teslim sonrası, ankastreler, mutfak dolapları, ısıtma sistemi arızaları, su kaçakları vb. sorunları inşaat firmasının çözüm ortaklarına bildirip, iş takibini yapıyor, firmanın üzerindeki operasyonel yükü almış oluyoruz.

KOBİ'ler için danışmanlık ne kadar önemlidir?

Biraz önce vermiş olduğum örnekteki gibi inşaat firması, teslim sonrası sorunlarla zaman kaybetmemek, o an yapması gereken işleri ertelememek veya iş süresini uzatmamak adına danışmanlık hizmeti almalı ve yönetim planından bir profesyonel yönetim şirketi atayarak, tüm operasyonu yönetim şirketine bırakarak, geçici yönetimi kurmuş olarak projeden ayrılmalıdır. İnşaat firmaları 5 Yıl bina ve daire içinden, 10 Yıl ise gizli ayıplardan sorumlu olduğu için, sorunları takip ve gerekli tadilatların yapılması adına doğru düzgün ve kendi bünyesi dışında tarafsız bir yönetim şirketi ile çalışması, hem hakkında açılacak davaların azalmasına, hem de kat maliklerinin güveninin artmasına yol açacaktır.

Özellikle müşterileri nasıl yönlendiriyorsunuz? Profili nasıl analiz ediyorsunuz?

Kat mülkiyet kanunu dahil tüm kanun ve yönetmeliklere tam olarak uyarak çalıştığımız için, yönlendirmelerimiz bu hususta oluyor. Kat maliklerini kestirme yol yerine hukuka uygun yolu tercih etmelerini sağlayacak şekilde bilgilendiriyor ve yönlendiriyoruz.

Türkiye’deki genel profil belli olduğundan bizim analizimiz kolay oluyor, fakat kat malikleri kurulu/Yönetici ve/veya yetkili kılınmış olan kurul, yönetim şirketlerini, düşük fiyat politikası uygulayan firmaları seçerek yanlış analizlerde bulunuyor ve sonrasında hatalı çalışmalar, yanlış işletme bütçesi, yüksek aidatlar, hesap verilemezlilik, alım satım kaynaklı faturaların şişirilmesi, ödenmesi elzem olan elektrik, su, doğalgaz faturalarının ödenmemesi sonucunda kesintilerin yaşanması vb. sorunlar ile mücadele etmek durumunda kalıyorlar.

Eklemek istedikleriniz?

Toplu yapıların artması, bu yapılarda özel güvenlik şirketleri, teknik personel, vale, resepsiyon görevlisi, temizlik vb. personel ve/veya dışarıdan hizmet veren (OUTSOURCE) firmaların sayısının artması, firma ve personellerin, kat malikleri kurlu/yönetici tarafından takip edilememesi, elektrik, su, doğalgaz faturalarının rakamlarının yüksek olması, aidatların ve giderlerin zamanında toplanamaması, arızaların yaşanması ve acil müdahale edilmesi gereken durumlarda, personel yetersizliği, yüksek işçilik sorunu, personel maaş, sigorta ve en önemlisi kat mülkiyeti kanunu çerçevesi içinde yönetimin oluşturulması, genel kurul toplantılarının yapılması, toplantıda alınacak olan kararların, alınamaması veya usulsüz kararların alınması, işletme bütçesinin doğru hazırlanmaması vb. sorunlarla karşılaşmamak adına; kat maliki veya yöneticilere tavsiyemiz, denetlemelerini gerçekleştirmek kaydı ile, bizim şirketimiz gibi, tüm sözleşmeleri her sene yenilenen, çalışmalarından memnun olunan, hiç iş kaybetmemiş, hakkında açılmış bir dava olmayan bir profesyonel yönetim şirketine yönetimi devir ederek rahat etmeleridir.